Comprendre la fiscalité des investissements immobiliers des organismes sans but lucratif (OSBL

Fiscalité immobilière des organismes sans but lucratif : bases, taux et champs d’application

La Fiscalité OSBL sur l’immobilier obéit à un cadre spécifique qui cherche l’équilibre entre neutralité fiscale et respect de la vocation non lucrative. En France, un OSBL – association, fondation, fonds de dotation – n’est pas en principe soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf sur certains revenus patrimoniaux expressément listés par la Loi fiscale immobilière. C’est ce qui fonde le Régime fiscal OSBL applicable aux revenus de l’Investissement immobilier.

Concrètement, l’article 206, 5 du CGI assujettit certains revenus patrimoniaux à l’IS à des taux réduits (24 %, 15 % ou 10 % selon la nature des revenus). Les revenus non mentionnés par la loi restent à 0 %. Ce mécanisme, longtemps perçu comme technique, a pris un relief nouveau avec les décisions de jurisprudence et, surtout, le rescrit publié au premier semestre 2025 sur les revenus tirés de la location d’immeubles par l’intermédiaire d’une SCI, qui précise le traitement quand un OSBL investit via une structure translucide.

Pourquoi cela compte-t-il pour la rentabilité et la sécurisation des décisions ? Parce que le niveau d’Imposition OSBL peut varier du simple au double selon que l’immeuble est détenu en direct, par une SCI translucide ou par une société à l’IS. Les arbitrages structurants (direct vs SCI vs société à l’IS vs véhicule régulé) influencent à la fois la charge fiscale récurrente (loyers) et le traitement des plus-values, tout en conditionnant la gouvernance et la liquidité. Le bon choix sert la mission et protège la trésorerie.

Fil conducteur de cet article, l’« Association Horizon Solidaire » (fictive) porte un projet d’hébergement social. Elle hésite entre acheter un immeuble en direct, entrer au capital d’une SCI détentrice de logements, ou loger l’actif dans une structure à l’IS. À chaque option, la Gestion fiscale OSBL et les Avantages fiscaux OSBL diffèrent sensiblement.

Panorama des revenus concernés et taux applicables

Les revenus de loyers, les intérêts et dividendes perçus, ainsi que certains produits financiers, relèvent en général des revenus patrimoniaux. Les plus-values sur la cession de biens affectés à une activité non lucrative ne sont pas visées par l’article 206, 5, ce qui, en pratique, aboutit à une exonération de principe des gains en capital hors cas particuliers.

Le rescrit de 2025 rappelle en outre qu’un OSBL membre d’une SCI translucide n’est pas imposable à l’IS sur la quote-part de loyers nus encaissés via la SCI, sous réserve que la SCI ne soit pas une société de copropriété spéciale et qu’elle ne bascule pas à l’IS. Cet ancrage confirme une lecture littérale du texte : si la loi ne vise pas expressément le revenu, il n’y a pas d’imposition.

• ✅ Comprendre la liste précise des revenus taxables à taux réduits 🧾
• 🏗️ Identifier la structure (direct, SCI, société à l’IS) et ses impacts fiscaux 🧭
• ⚖️ Vérifier la non-lucrativité (gestion désintéressée, absence de concurrence) 🧩
• 📊 Modéliser le cash-flow net d’impôts pour guider la décision 💡

À ce stade, l’enjeu est de situer correctement chaque revenu dans la cartographie légale. La justesse du diagnostic conditionne toute la stratégie d’Investissement immobilier par un OSBL.

Détention directe d’un immeuble par un OSBL : loyers taxés, plus-values épargnées

La détention directe est souvent intuitive pour un OSBL qui achète un immeuble et en tire des loyers nus. Dans ce cas, la Fiscalité immobilière OSBL applique le cadre des revenus patrimoniaux : les loyers sont imposés à 24 % après déduction des charges, alors que la plus-value de revente d’un immeuble non affecté à une activité lucrative reste, en principe, exonérée. Cette dissociation crée un profil « impôt pendant l’exploitation, exonération à la sortie ».

Exemple chiffré simplifié. L’Association Horizon Solidaire acquiert un immeuble pour 2,5 M€, génère 140 000 € de loyers annuels et supporte 50 000 € de charges (entretien, assurances, frais de gestion, taxe foncière). Le résultat patrimonial imposable est de 90 000 €. À 24 %, l’IS dû atteint 21 600 €. Si l’immeuble est revendu cinq ans plus tard 2,8 M€, le gain de 300 000 € n’entre pas dans le champ de l’article 206, 5 : l’Imposition OSBL sur cette plus-value est donc nulle, sous réserve du respect de la non-lucrativité.

Cette architecture favorise les projets avec horizon de détention moyen/long terme et un risque de vacance maîtrisé. Elle invite aussi à un pilotage fin des charges déductibles pour contenir l’assiette taxable : travaux d’entretien, honoraires techniques, intérêts d’emprunt éventuels, etc. L’arbitrage entre gros travaux (capitalisés) et entretien courant (déductible) se révèle décisif pour la trésorerie.

Points de vigilance pratiques en détention directe

Certains sujets méritent une attention renforcée. La location meublée peut entraîner une requalification en activité commerciale, avec des conséquences lourdes (bascule à l’IS pleine et entière via une structure à l’IS). Les conventions d’occupation liées à un projet social doivent être documentées pour sécuriser l’analyse de non-lucrativité. Enfin, une gouvernance claire des engagements de travaux et d’APD (autorisations de programme/dépenses) permet de prévenir les risques budgétaires.

• 🧯 Risques : bascule involontaire vers une activité commerciale, défaut de documentation, désalignement bail/objet social.
• 🧮 Optimisations : phaser les travaux, renégocier l’assurance, piloter la taxe foncière, valoriser les économies d’énergie.
• 🧭 Décisions : horizon de détention, politique d’entretien, fenêtre de cession, clauses d’indexation.
• 📚 Compliance : PV de conseil, conventions, pièces probantes, plan pluriannuel d’investissements.

La détention directe offre une lisibilité appréciable : impôt sur les loyers, exonération probable sur la plus-value. Quand l’OSBL souhaite mutualiser un projet, la piste SCI s’invite naturellement au débat.

SCI translucide et OSBL : translucidité, rescrit 2025 et sécurité juridique renforcée

Investir via une SCI translucide est courant pour partager des risques, organiser la gouvernance ou co-investir avec des partenaires publics/privés. La translucidité « à la française » signifie que la SCI n’est pas elle-même assujettie à l’IS, et que le résultat est imposé entre les mains des associés selon leur propre régime. Pour un OSBL non soumis à l’IS hors cas de revenus patrimoniaux listés, la quote-part de loyers nus de la SCI n’est pas imposable chez lui.

Le rescrit 21 mai 2025 sécurise cette lecture : la fraction de revenu foncier revenant à un OSBL associé d’une SCI relevant de l’article 8 n’est pas soumise à l’IS, sous réserve que la SCI ne soit pas une société immobilière de copropriété spécifique et n’ait pas opté pour l’IS. Cette clarification prolonge une ligne jurisprudentielle selon laquelle un associé n’est imposable à l’IS sur la quote-part du résultat de la société translucide que s’il est lui-même passible de l’IS.

Corollaire intéressant : la cession des parts de SCI par l’OSBL n’est pas visée par l’article 206, 5 ; elle n’entre donc pas, en principe, dans le champ de l’IS. De la même manière, la SCI peut céder l’immeuble en payant l’impôt au niveau de la société seulement si elle est à l’IS ; sinon, la plus-value remonte par transparence chez les associés selon leur régime propre, et l’OSBL, non soumis, reste en dehors de l’IS, sous réserve d’absence de lucrativité.

Quand la SCI peut-elle devenir risquée ?

Deux cas demandent vigilance. D’abord, si la SCI pratique de la location meublée de manière habituelle, elle peut être réputée commerciale et tomber à l’IS, ce qui changerait la donne. Ensuite, l’empilement d’investissements peut, à l’extrême, ressembler à une activité de holding immobilière professionnelle. Le risque reste théorique et apprécié au cas par cas, mais l’OSBL a intérêt à documenter la finalité non lucrative et l’absence de concurrence significative.

• 🛠️ Bonnes pratiques : pacte d’associés, politique de distribution, suivi des options fiscales, cartographie des risques.
• 🚦 À éviter : location meublée habituelle via la SCI, confusion des flux, décisions sans procès-verbal.
• 🧩 À cadrer : périmètre social du projet, transparence sur les coûts, calendrier d’arbitrage des actifs.
• 📈 À modéliser : scénarios de sortie (vente partielle/cession de parts), sensibilité aux taux.

Pour Horizon Solidaire, la SCI translucide est souvent le meilleur compromis quand plusieurs acteurs se coordonnent. Reste la question de l’alternative « société à l’IS » quand l’exploitation devient plus entrepreneuriale.

Société à l’IS, dividendes à 15 % et SPPICAV : quand l’opacité devient utile

Détenir l’immeuble via une structure opaque (SCI ayant opté à l’IS, SAS, SA, foncière) signifie que l’IS frappe d’abord la société : loyers et plus-values sont taxés au taux de droit commun (en pratique 25 % en France), plus, le cas échéant, la contribution sociale de 3,3 % pour certaines entreprises. Ensuite, lorsque la société distribue un dividende à l’OSBL, ce dividende constitue un revenu patrimonial imposable au taux de 15 % chez l’OSBL. L’absence du régime mère-fille pour les OSBL empêche de neutraliser cette imposition.

Cette chaîne peut sembler pénalisante comparée à une SCI translucide, car la charge fiscale s’additionne. Elle se justifie néanmoins lorsque le projet relève d’une logique plus commerciale (ex. gestion d’espaces meublés, services étendus, rotation élevée) ou lorsque l’on veut lisser le résultat et amortir comptablement l’actif dans la société. L’opacité apporte parfois une meilleure discipline financière, au prix d’une double imposition économique.

Alternative intéressante pour des tickets significatifs : la SPPICAV (véhicule régulé de type OPCI). Dans certains schémas, l’impôt se concentre chez l’investisseur : l’OSBL supporte alors une imposition de 15 % sur les distributions, sans la couche d’IS « en amont » au même niveau qu’une société classique, sous conditions réglementaires. Cette approche peut abaisser l’empreinte fiscale globale, mais implique gouvernance renforcée, frais de gestion et contraintes d’agrément.

Comparer les flux nets pour décider

Supposons une foncière (IS 25 %) qui réalise 100 000 € de résultat après charges. IS théorique : 25 000 €. Solde distribuable : 75 000 €. Dividende chez l’OSBL imposé à 15 % : 11 250 €, net encaissé : 63 750 €. Dans la même situation via SCI translucide, si l’OSBL perçoit 100 000 €, l’IS chez lui est de 0 % et le net perçu reste 100 000 €, sous réserve de la nature des revenus (loyers nus) et de la non-lucrativité. L’écart est parlant ; encore faut-il que la SCI convienne au projet.

• 🧮 Atouts de l’opacité : amortissements, pilotage du résultat, visibilité bancaire, périmètre de risques.
• ⚠️ Coûts : IS en société, 15 % sur dividendes chez l’OSBL, frais juridiques et de gouvernance.
• 🧭 Quand l’utiliser : activité proche du commercial, meublé, multi-services, investisseurs divers.
• 🏛️ SPPICAV : réduction potentielle au seul 15 % chez l’OSBL, mais cadre régulé et tickets élevés.

La décision se prend au regard du projet social et des contraintes opérationnelles. L’arbitrage fiscal ne doit jamais faire perdre de vue l’impact final : capacité à financer la mission et qualité du service rendu.

OSBL étrangers investissant en France : comparabilité, UE/EEE et États tiers

Les Organismes sans but lucratif établis dans l’UE/EEE peuvent, pour leurs revenus de source française, bénéficier du Régime fiscal OSBL applicable en France, sous réserve de comparabilité avec un organisme français (gestion désintéressée, absence de concurrence, etc.). La doctrine administrative et la jurisprudence fondent cette égalité de traitement sur la libre circulation des capitaux ; en pratique, nombre de cas impliquant des organismes d’États tiers ont aussi été admis, au terme d’un contrôle serré des critères de non-lucrativité.

La comparabilité s’apprécie au moyen d’un questionnaire ad hoc : gouvernance, transparence financière, rémunération des dirigeants, objet social, modalités d’activité. La jurisprudence a, à plusieurs reprises, adopté une lecture pragmatique de la rémunération des dirigeants d’organismes étrangers, admettant des pratiques locales dès lors qu’elles ne sont pas disproportionnées à l’aune de repères français.

Conséquence concrète pour un OSBL étranger qui investit dans l’immobilier français via une SCI translucide : la quote-part de loyers nus peut ne pas être imposable en France si la comparabilité est reconnue. De même, la cession des parts de SCI reste hors du champ patrimonial taxable. En cas d’investissement via une société à l’IS française, le régime suit la logique exposée plus haut : IS en amont et, le cas échéant, imposition des dividendes à 15 % chez l’organisme étranger comparable.

Quand la comparabilité fait défaut

Si l’OSBL étranger n’est pas considéré comme comparable (gestion intéressée, activité concurrentielle significative), l’IS de droit commun peut s’appliquer en France, notamment sous l’effet de la localisation de l’immeuble (force attractive). Le risque est double : imposition des loyers et des plus-values au barème des sociétés, et perte des Avantages fiscaux OSBL. D’où l’importance de documenter les critères dès la phase de structuration.

• 🌍 À préparer : statuts, règles de gouvernance, plafonds de rémunération, preuves de transparence.
• 🧪 Test : gestion désintéressée + absence de concurrence dans la zone d’attraction.
• 📑 Preuves : rapports annuels, procès-verbaux, attestation d’absence de but lucratif.
• 🛡️ Issue : comparabilité validée = alignement sur la Fiscalité immobilière OSBL française.

Pour une fondation étrangère comme « Fondation Lumen Europe » (fictive), l’obtention de la comparabilité permet de se positionner à égalité avec un OSBL français et d’orienter le choix de structure sur la base d’une équation économique objective.

Mode d’emploi opérationnel : choisir la bonne structure et maximiser l’impact

La stratégie gagnante s’appuie sur une grille simple : nature des revenus, gouvernance souhaitée, horizon de détention, besoins de mutualisation et sensibilité à la fiscalité (flux et sortie). Pour un projet à loyers nus, stable et coopératif, la SCI translucide offre un meilleur rendement net. Pour une exploitation plus entrepreneuriale, la société à l’IS prend l’avantage organisationnel malgré une fiscalité plus lourde. La détention directe reste pertinente pour des projets autonomes avec perspective de plus-value.

Dans tous les cas, la Gestion fiscale OSBL suppose des rituels : tableaux de bord, suivi des baux, documentation de non-lucrativité, simulation de scénarios de cession, contrôle des options fiscales (TVA, IS de la structure). Ce pilotage transforme la réglementation en avantage compétitif au service de la mission.

Feuille de route pratico-pratique

La décision se déroule en étapes. Cartographier d’abord les flux (loyers, intérêts, distributions, cessions). Évaluer ensuite l’éligibilité au régime patrimonial (206, 5), puis tester les structures possibles. Arbitrer enfin selon le couple performance/contrainte. Ce cheminement diminue les aléas et révèle des marges de manœuvre.

• 🧭 Étape 1 : qualifier les revenus (nus vs meublés, dividendes, intérêts).
• 🧱 Étape 2 : choisir la structure (direct, SCI, IS, SPPICAV) selon le besoin.
• 🧾 Étape 3 : documenter la non-lucrativité et les décisions de gouvernance.
• 📈 Étape 4 : simuler flux nets et scénarios de sortie (plus-values, cession de parts).
• 🔁 Étape 5 : réviser annuellement la structure à l’aune des objectifs sociaux.

La clé finale tient dans une question simple : quelle structure conserve le plus de ressources nettes au service du but non lucratif, tout en restant gouvernable par l’OSBL et ses partenaires ? La bonne réponse est celle qui allie rentabilité nette, sécurité juridique et lisibilité opérationnelle.

Les loyers perçus par un OSBL sont-ils toujours imposés ?

Non. En détention directe, les loyers nus constituent des revenus patrimoniaux imposables à 24 % après charges. En revanche, via une SCI translucide non à l’IS, la quote-part de loyers nus n’est pas imposable chez l’OSBL, sous réserve de non-lucrativité et de respecter le cadre légal.

Un OSBL paie-t-il l’impôt sur la plus-value lorsqu’il revend un immeuble ?

En principe non, si l’immeuble n’était pas affecté à une activité lucrative. Les plus-values ne figurent pas dans la liste de l’article 206, 5 du CGI, d’où l’absence d’imposition dans ce cas.

Pourquoi les dividendes perçus par un OSBL sont-ils imposés à 15 % ?

Parce qu’il s’agit de revenus patrimoniaux visés par la loi. Les OSBL n’ont pas accès au régime mère-fille, ce qui conduit à une imposition de 15 % sur les dividendes reçus.

Un OSBL étranger peut-il bénéficier du même régime qu’un OSBL français ?

Oui, s’il est comparable à un organisme français (gestion désintéressée, absence de but lucratif, etc.). La comparabilité s’apprécie via un questionnaire et une analyse des documents de gouvernance et financiers.

Quand recourir à une SPPICAV pour un OSBL ?

Lorsque le projet est significatif, que l’on recherche une fiscalité concentrée au niveau de l’OSBL (distributions à 15 %) et que l’on accepte les contraintes de gouvernance et de supervision d’un véhicule régulé.

Anais Fontaine

Partie de zéro, Anaïs s’est formée seule avant d’acquérir plusieurs biens en colocation. Elle explore sans relâche les niches rentables et alternatives, partageant ses découvertes avec enthousiasme et franchise.