Swiss Life AM France dévoile la nouvelle édition de son FPCI Plein Air Invest

Nouvelle édition du FPCI Plein Air Invest de Swiss Life AM France : objectifs, thèse et contexte marché

La nouvelle édition du FPCI Plein Air Invest portée par Swiss Life AM France s’inscrit dans un moment stratégique pour l’investissement non coté en immobilier. Le segment de l’hôtellerie de plein air, en pleine professionnalisation, bénéficie de la demande soutenue pour des séjours nature et familiaux, d’une montée en gamme continue et d’opportunités de consolidation. Cette combinaison alimente un potentiel de création de valeur à la fois opérationnel et financier, que la société de gestion d’actifs entend capter via un fonds de private equity.

Le positionnement du véhicule repose sur une logique claire : acquérir ou prendre des participations dans des exploitations de campings à fort potentiel, les repositionner vers les standards 4 et 5 étoiles, optimiser le taux d’occupation, puis déployer une stratégie de sortie structurée. La performance cible historiquement communiquée sur la première itération du fonds s’établissait autour de 10 % par an sur un horizon d’environ 7 ans. Cette nouvelle édition vise à prolonger la trajectoire, sans occulter la discipline sur le risque, la gouvernance et la sélectivité des actifs.

Sur le plan macro, trois dynamiques soutiennent la thèse. Premièrement, la consommation domestique de loisirs reste robuste en France, avec un attrait renouvelé pour les hébergements en plein air, perçus comme conviviaux et budgétairement maîtrisés. Deuxièmement, le parc s’est nettement premiumisé depuis dix ans, avec environ 60 % des campings classés 4 ou 5 étoiles, ce qui tire la dépense moyenne par séjour. Troisièmement, le marché demeure fragmenté, laissant une place importante à des opérations de regroupement et de professionnalisation qui permettent de mutualiser les achats, digitaliser la distribution et homogénéiser l’expérience client.

La maison de finance rappelle également sa collaboration avec le Groupe Inspire, acteur opérationnel de référence dans la gestion de villages et campings premium. Ce partenariat, engagé dès le premier millésime, a permis une mise en œuvre concrète, illustrée par l’acquisition du camping 4 étoiles « Les Vallons de l’Océan » en Loire-Atlantique, exemple d’un actif susceptible de bénéficier d’un plan pluriannuel d’investissement (hébergements, équipements aquatiques, restauration, merchandising) et d’une politique commerciale affinée.

À qui s’adresse cette nouvelle édition et avec quels bénéfices concrets ?

Le fonds cible prioritairement des investisseurs qualifiés et professionnels familiers des caractéristiques des FPCI : appels de fonds échelonnés, horizon long, valorisation non quotidienne et pilotage fin du risque opérationnel. Pour un patrimoine diversifié, l’intérêt est double : capter une prime d’illiquidité et ajouter une brique non cotée pouvant amortir la volatilité des marchés financiers traditionnels.

• 🎯 Objectif de performance indicatif hérité du 1er millésime : environ 10 %/an sur 7 ans, non garanti.
• 🏕️ Exposition à l’immobilier d’exploitation « hôtellerie de plein air », corrélé aux flux touristiques.
• 🧭 Diversification par rapport aux SCPI/OPCI, avec un moteur de gestion d’actifs opérationnel.
• 🔧 Leviers concrets de création de valeur : rénovation, montée en gamme, revenue management, digital.
• 🧩 Consolidation d’un marché fragmenté offrant des opportunités d’investissement ciblées.

Étude de cas pédagogique : le parcours « Lucie »

« Lucie », 38 ans, cadre supérieure, a déjà bâti un socle patrimonial via résidence principale, épargne financière et colocation meublée. Elle souhaite aujourd’hui ajouter un rendement non coté avec un moteur industriel. La nouvelle édition de Plein Air Invest lui offre un accès indirect à des opérations professionnelles. Pour calibrer son ticket, elle définit un plan d’allocation progressif, accepte l’illiquidité et prévoit une poche de trésorerie pour répondre aux appels de fonds.

En synthèse, la proposition cible une performance robuste via des leviers industriels clairement identifiés, à condition d’accepter la temporalité et la sélectivité propres au non coté.

Stratégie de création de valeur dans l’hôtellerie de plein air : consolidation, premiumisation et efficacité

Le secteur affichait déjà, au lancement du premier millésime en 2023, une dynamique solide. La nouvelle édition poursuit cette stratégie en capitalisant sur trois piliers complémentaires. D’abord, la consolidation d’un marché où les indépendants restent majoritaires crée des fenêtres d’arbitrage pour des plateformes capables d’apporter des standards homogènes. Ensuite, la premiumisation (avec environ 60 % des campings désormais 4 ou 5 étoiles) soutient la dépense par nuit et prolonge la saisonnalité. Enfin, l’industrialisation des fonctions support (achats, distribution digitale, revenue management) accroît la marge d’exploitation.

La collaboration avec le Groupe Inspire illustre l’approche « invest-operate ». En s’adossant à un opérateur dédié, Swiss Life AM bénéficie d’un accès aux dossiers, d’un savoir-faire de terrain et d’un alignement sur un plan industriel. L’exemple de « Les Vallons de l’Océan » démontre la feuille de route typique : rénovation des hébergements, amélioration des infrastructures aquatiques, rebranding, puis déploiement d’outils de yield management pour lisser les pics et creux de fréquentation.

Les leviers techniques d’amélioration du résultat

La montée en gamme ne se limite pas à l’apparence : elle impacte le panier moyen, la durée de séjour et la satisfaction, réduisant le churn. Les leviers prioritaires interviennent à trois niveaux. Au niveau produit, de nouveaux hébergements premium (cottages, lodges) allongent la saison. Au niveau commercial, une politique de distribution mixant vente directe et OTA optimise le coût d’acquisition client. Au niveau opérationnel, la maintenance préventive et l’énergie (LED, solaire, contrats d’approvisionnement) stabilisent les charges.

• 🏗️ Produit : upgrade hébergements, zones aquatiques, restauration, bien-être.
• 🧮 Pricing : revenue management, segmentation familles/couples, offres early booking.
• 🌐 Distribution : site optimisé, CRM, partenariats ciblés, OTA sous contrôle.
• ⚙️ Opérations : achats groupés, contrats énergie, process housekeeping.
• 📊 Data : dashboards occupation, marge par lot, satisfaction NPS 📈.

Cas concret et trajectoire de valeur

Prenons un camping 3 étoiles bien placé, mais sous-investi. Un plan CAPEX étalé sur 24-36 mois vise à passer en 4 étoiles : 30 à 40 unités d’hébergement premium, refonte des circulations, piscine chauffée, digitalisation du parcours client (pré check-in). Les effets attendus : hausse du prix moyen par nuit, allongement de la saison, amélioration du mix restauration/activités. L’EBITDA progresse non seulement par l’augmentation des revenus, mais aussi par la maîtrise des charges grâce aux économies d’échelle.

Cette mécanique n’est pas sans risques (météo, inflation des coûts, concurrence locale), mais l’adossement à une plateforme expérimentée et la diversification géographique permettent d’en atténuer l’impact, sous réserve d’une discipline d’exécution. En conclusion de cette partie, la création de valeur repose sur une boucle « investir, opérer, optimiser, arbitrer » parfaitement cadrée.

Comparer le FPCI Plein Air Invest aux autres véhicules immobiliers en France : SCPI, OPCI, club deals, LMNP

La question clé pour un investisseur reste l’arbitrage entre différents véhicules d’investissement en immobilier : FPCI sectoriel non coté, SCPI diversifiées, OPCI plus liquides, club deals opportunistes, ou encore LMNP/colocation meublée à gestion directe. Chaque solution combine rendement, liquidité, effort de gestion et fiscalité spécifiques. Le choix dépend du profil de risque, de l’horizon et des objectifs patrimoniaux.

Le FPCI Plein Air Invest apporte une exposition à l’immobilier d’exploitation avec un fort contenu opérationnel. À l’inverse, une SCPI vise souvent un revenu courant distribué, avec valorisation patrimoniale progressive, tandis qu’un OPCI offre un accès liquide mais plus proche des marchés. Les club deals ciblent des opérations unitaires avec une forte intensité de due diligence, et la colocation meublée cherche un rendement net après fiscalité attractive (régime LMNP au réel) mais au prix d’une gestion active.

Quel véhicule pour quelle stratégie ?

Pour « Lucie », qui possède déjà une colocation meublée, la logique d’ajouter un fonds de gestion d’actifs non coté permet de réduire la corrélation avec l’immobilier résidentiel. Elle pourrait conserver sa stratégie LMNP (revenu), détenir une SCPI (stabilité), et intégrer un FPCI (croissance via création de valeur). Le calibrage s’opère par poche : 10-20 % en non coté pour un investisseur aguerri peut faire sens, tandis qu’un profil prudent préfèrera rester sur 0-10 %.

• 🏦 SCPI : revenus réguliers, moins de volatilité, mais sensibilité aux taux.
• 💧 OPCI : plus liquide, exposé aux marchés financiers, diversification instantanée.
• 🤝 Club deal : contrôle fin du dossier, concentration du risque, ticket souvent élevé.
• 🏡 LMNP/colocation : rendement net potentiel, gestion active, risque locatif.
• 🏕️ FPCI Plein Air Invest : création de valeur « industrie + immobilier », horizon long.

Le bon mix combine flux (SCPI/LMNP) et croissance (FPCI), en pilotant la liquidité globale du portefeuille. Un cadrage clair des objectifs évite la dispersion et améliore la lisibilité des performances.

Allouer, accéder et fiscaliser un FPCI en pratique : étapes, contraintes et bonnes pratiques

L’accès à un Fonds Professionnel de Capital Investissement reste encadré. En France, il s’adresse principalement aux investisseurs professionnels au sens de la réglementation, ou à des investisseurs disposant d’un accompagnement spécifique et d’une capacité à assumer un risque élevé et une illiquidité sur la durée. Les souscriptions se font souvent avec des appels de fonds progressifs (capital calls), nécessitant une bonne planification de trésorerie. Le véhicule n’offre pas de valorisation quotidienne ni de rachat à la demande.

La trajectoire opérationnelle du fonds suit un cycle « investir – développer – arbitrer ». Pendant la phase d’investissement, les équipes sourcent, auditent et exécutent les deals. La phase de création de valeur mobilise les plans CAPEX et les outils de revenue management. La phase d’arbitrage gère les cessions partielles ou totales selon la fenêtre de marché. Le tout s’appuie sur des comités d’investissement, des reportings périodiques et une gouvernance conforme à la doctrine de la gestion d’actifs.

Étapes clés pour un investisseur

Pour un investisseur averti, la préparation est décisive : définir l’allocation cible, vérifier l’adéquation risque/horizon, analyser les frais (gestion, performance, frais sous-jacents), étudier le track record et le plan industriel. Il convient aussi d’anticiper la fiscalité, notamment la transparence du véhicule et la nature des revenus réalisés.

• 🧭 Définir la poche non cotée (ex. 10-20 % selon profil).
• 🧾 Lire le mémo d’investissement et la documentation juridique.
• 💶 Planifier la trésorerie pour les appels de fonds.
• 🛡️ Vérifier gouvernance, délégation à l’opérateur, alignement d’intérêts.
• 📈 Suivre les reportings et indicateurs opérationnels clés.

La clé d’une mise en œuvre réussie tient à la cohérence entre objectifs personnels et profil du fonds. En pratique, un accompagnement professionnel apporte un cadre décisionnel rigoureux et une lecture nuancée des documents d’offre.

Risques, gouvernance et due diligence : exiger la transparence d’un fonds non coté

Un FPCI performant repose autant sur la qualité des deals que sur la rigueur de la gouvernance. Les risques sont multiples : exécution des travaux, dérive des coûts, sensibilité aux aléas climatiques, concurrence locale, rareté du personnel saisonnier, ou encore évolutions réglementaires. La transparence sur les frais, les délégations et le reporting constitue un garde-fou indispensable.

Les analyses publiées par des professionnels de l’information financière — à l’image de journalistes chevronnés comme Frédéric Tixier — rappellent combien la qualité des données, la précision des hypothèses et la clarté des documents sont déterminantes pour les conseillers et leurs clients. Dans cette optique, un investisseur exigera des études d’implantation sérieuses, des stress tests (chute d’occupation, inflation des charges), et des indicateurs de suivi standardisés.

Check-list de due diligence applicable à Plein Air Invest

La grille suivante aide à baliser les échanges avec la société de gestion d’actifs et l’opérateur. Elle favorise une discussion concrète et évite les angles morts. Elle ne vise pas à donner un avis, mais à cadrer une évaluation objective des forces et faiblesses.

• 🧱 Gouvernance : composition du comité d’investissement, indépendance, process.
• 🧮 Hypothèses : CAPEX par lot, ramp-up, saisonnalité, prix moyens.
• 📊 Reporting : fréquence, KPI (occupation, RevPAR, NPS, EBITDA).
• 🛡️ Risques : scénario météo, coûts énergie, RH saisonniers, concurrence.
• 🤝 Alignement : co-investissement, structure de frais, clauses de sortie.

Exiger un reporting qui relie l’opérationnel au financier (KPI → EBITDA → valeur) permet de piloter l’investissement avec lucidité. Cette discipline fait souvent la différence entre une promesse et une performance réalisée.

Perspectives 2025 et cas d’usage pour un investisseur français : scénarios, allocation et calendrier

En 2025, plusieurs scénarios se dessinent pour l’hôtellerie de plein air en France. Un scénario central envisage une stabilisation des coûts, une demande domestique soutenue et une saisonnalité mieux gérée grâce au digital. Un scénario optimiste inclut une accélération de la premiumisation et des synergies issues de la consolidation. Un scénario prudent table sur une météo plus capricieuse et une consommation en léger retrait, compensées par des politiques de prix et une offre mieux segmentée.

Pour « Lucie », une feuille de route pragmatique consiste à combiner revenus récurrents (SCPI/LMNP) et croissance (FPCI). Elle définit un calendrier d’allocations étalé, afin d’entrer progressivement sur la nouvelle édition de Plein Air Invest et de répartir les points d’entrée. Les appels de fonds seront anticipés via une poche monétaire dédiée, afin de ne pas déstabiliser les autres investissements.

Construire un plan réaliste et mesurable

Le plan d’action se structure en jalons. D’abord, une analyse des besoins (revenu vs croissance) et une cartographie du risque. Ensuite, un rendez-vous avec un conseil pour passer au crible la documentation du fonds. Puis, la souscription et la mise en place d’un suivi trimestriel, incluant des revues de performance croisant indicateurs opérationnels et financiers. Enfin, un point annuel d’allocation pour rééquilibrer le portefeuille global.

• 📅 Calendrier : jalons trimestriels pour suivre CAPEX et exploitation.
• 🧭 Allocation : cible non coté calibrée selon tolérance au risque.
• 🧰 Outils : tableur de suivi, alertes KPI, check-list de comité.
• 🤝 Conseils : arbitrages documentés, minutes de réunion signées.
• 📌 Discipline : pas de surexposition à un seul moteur de performance.

La force d’un plan écrit et mesuré est de transformer une intention d’investissement en trajectoire pilotée. Définir à l’avance les critères de succès limite les biais comportementaux et crédibilise la démarche.

Qui peut investir dans la nouvelle édition de Plein Air Invest ?

Le FPCI s’adresse principalement aux investisseurs professionnels au sens de la réglementation. Certains investisseurs avertis peuvent y accéder via un conseil habilité, sous réserve d’un ticket d’entrée et d’une capacité à supporter l’illiquidité et le risque élevé propres au non coté.

Quel est l’objectif de performance et la durée cible ?

Le premier millésime communiquait une performance cible d’environ 10 % par an sur un horizon d’environ 7 ans, non garantie. La nouvelle édition s’inscrit dans la même philosophie : horizon long, création de valeur opérationnelle et discipline de gestion.

Comment se crée la valeur dans l’hôtellerie de plein air ?

Par la montée en gamme des sites (4/5 étoiles), l’optimisation de la distribution, le revenue management, la maîtrise des coûts via des achats centralisés et la professionnalisation de l’exploitation, souvent en partenariat avec un opérateur spécialisé.

En quoi un FPCI diffère-t-il d’une SCPI ?

Un FPCI est un véhicule de private equity non coté, avec illiquidité, appels de fonds et création de valeur opérationnelle, plutôt orienté croissance. Une SCPI vise des revenus réguliers et une diversification immobilière, avec une liquidité généralement limitée mais plus accessible que celle d’un FPCI.

Anais Fontaine

Partie de zéro, Anaïs s’est formée seule avant d’acquérir plusieurs biens en colocation. Elle explore sans relâche les niches rentables et alternatives, partageant ses découvertes avec enthousiasme et franchise.