Savills prévoit une croissance de 16% des investissements immobiliers dans le secteur retail en Europe pour 2025

Savills anticipe une croissance de 16%: comprendre l’accélération des investissements immobiliers retail en Europe

La dynamique du marché retail en Europe change de tempo. Selon Savills, les investissements immobiliers dans l’immobilier commercial ont progressé de 16% en volume, totalisant déjà 24,6 Md€ depuis le début de l’année. Ce niveau se situe environ 3% au-dessus de la moyenne des cinq dernières années (période T1–T3), signe d’une reprise qui dépasse la simple normalisation. Cette progression s’inscrit dans un contexte de désinflation en Europe, d’un assouplissement monétaire attendu, et d’un crédit progressivement plus accessible, ce qui agit comme un catalyseur pour la liquidité et les transmissions d’actifs.

Le retour de flux significatifs sur les centres commerciaux est l’un des marqueurs les plus visibles. La part des centres commerciaux atteint désormais 30% du volume total des transactions, contre 26% sur la même période en 2024. Cette progression s’explique par des transactions d’envergure, le retour des capitaux institutionnels, et des stratégies de rotation d’actifs plus affirmées. Pour les investisseurs, l’enjeu n’est pas seulement de saisir le rebond, mais d’identifier où se crée la valeur: dans la qualité du flux locatif, la granularité du risque et la capacité à activer des leviers opérationnels (repositionnement, mix enseignes, ESG et capex ciblés).

Un exemple emblématique: le fonds fictif CapNord Retail Fund a ciblé trois pays cœur — Espagne, France, Pays-Bas — avec une approche opportuniste sur des centres dominants, et une poche plus défensive sur des retail parks périurbains à loyers soutenables. En deux trimestres, la rotation des petites et moyennes surfaces a été accélérée, le taux d’occupation sécurisé via des baux de 6 à 9 ans, et une montée en gamme progressive du merchandising. Résultat: un différentiel de rendement de 80 à 120 pb par rapport aux high streets prime, pour une volatilité maîtrisée.

Pourquoi cette accélération maintenant? Trois forces convergent: des taux de vacance en repli dans de nombreuses zones, une reprise de la croissance des loyers sur les emplacements établis, et une offre limitée de nouveaux projets. L’équation est claire: moins d’offre neuve, des enseignes qui réouvrent leurs plans d’expansion, et des investisseurs qui arbitrent vers des actifs au pricing redevenu lisible. Pour la rentabilité, cela se traduit par un carry plus généreux à l’acquisition et une perspective de compression graduelle des rendements sur 12 à 24 mois.

Indicateurs à surveiller pour 2025: signaux avancés et pièges à éviter

Les prévisions 2025 de Savills s’alignent sur un scénario de consolidation constructive plutôt que d’euphorie. Les parcs commerciaux et les artères commerçantes de premier plan mènent la danse en matière de compression de yield. Les centres commerciaux haut de gamme, avec des volumes unitaires suffisamment élevés, bénéficieront davantage du retour des institutionnels — et donc d’une meilleure liquidité à la revente.

• 📈 Volumes en hausse de 16%: signal de confiance des capitaux longue durée.
• 🏬 Centres commerciaux: part portée à 30% des transactions, traction renforcée.
• 🪙 Compression des rendements: lente mais régulière, d’abord sur retail parks et high streets.
• 🧩 Offre limitée: pipeline de développement contraint, soutien aux valeurs locatives.
• 🧭 Gestion active: arbitrer entre cash-flow sécurisé et potentiel de reversion.

Message-clé: la croissance observée ne repose pas sur un seul moteur; c’est l’alignement des fondamentaux et du coût du capital qui crée le point d’entrée. Prochaine étape: identifier quels formats captent le mieux cette nouvelle liquidité.

Centres commerciaux, retail parks et high streets: où se concentre le capital en 2025

La hiérarchie des formats s’éclaircit. Pour les investisseurs orientés cash-flow, les retail parks apparaissent comme des actifs de choix: parcs simples à opérer, coûts d’exploitation contenus, loyers souvent indexés, et une clientèle fidèle pour les commerces essentiels. Sur les artères commerçantes prime, la création de valeur se joue au niveau du ticket moyen par visiteur et de la profondeur de la demande des marques internationales. Les centres commerciaux supérieurs en gamme, bien desservis et dominants dans leur zone de chalandise, redeviennent des terrains d’assemblage de portefeuilles à fort volume, attirant les assureurs et fonds souverains en quête de placements éligibles et liquides.

Chez CapNord Retail Fund, la relecture des pipelines a mis en évidence une opportunité: acquérir des centres dominants avec un taux d’occupation déjà haut mais des loyers inférieurs au marché sur certaines catégories (restauration, loisirs). En rééquilibrant le mix (moins de surfaces sous-performantes, plus d’offres expérientielles), la prime de liquidité à la revente pourrait s’améliorer et la valeur locative de marché (VLm) se rapprocher des benchmarks de zone.

Comparatif des formats: rendement, liquidité, capex

Pour maximiser la rentabilité, la structuration de portefeuille doit combiner des actifs à rendement courant avec des poches de création de valeur. Les parcs commerciaux tendent à offrir un carry immédiat, tandis que les high streets prime sont plus sensibles à la compression de rendement, et les centres de grande taille donnent accès à la profondeur de marché des capitaux institutionnels.

• 🛒 Retail parks: flux de caisse robustes, facilité d’asset management, baux étalés.
• 🏙️ High streets: effet vitrine, demande internationale, reversion potentielle sur emplacements top 1%.
• 🏢 Centres commerciaux: mutualisation des flux, leviers ESG visibles, arbitrages possibles en portefeuille.
• ⚙️ Capex: attention aux coûts d’adaptation énergétique, mais impact positif sur l’absorption.
• 📉 Risque: volatilité plus forte sur actifs secondaires; privilégier emplacements dominants.

Pour compléter ce panorama, un support vidéo aide à visualiser les tendances de pricing et les trajectoires d’occupation sur les places européennes les plus actives.

Conclusion opérationnelle: prioriser des positions défensives en retail parks tout en réservant des cartouches pour des centres dominants quand la granularité des risques est maîtrisée. Cela prépare la transition vers l’analyse des fondamentaux locatifs.

Vacance en baisse, loyers en reprise: des fondamentaux qui soutiennent la rentabilité

La robustesse du marché retail européen ne se lit pas seulement dans les volumes de transactions. Elle s’observe dans des métriques locatives durables: vacance en repli, loyers fermes sur les destinations établies, et pipeline de développement immobilier restreint. Les marchés ayant connu une croissance locative soutenue après la pandémie — notamment Pays-Bas, France, Tchéquie, Belgique, Danemark et Dublin — concentrent l’intérêt. Sur ces marchés, les taux de vacance sous 3% sur les artères prime créent un environnement propice à la reversion et à la sélection de locataires à plus forte productivité.

Pour les investisseurs, deux leviers concrets améliorent la rentabilité: la gestion dynamique des baux (indexation, step-up, clauses de révision) et le repositionnement sélectif (reformatage de surfaces, montée en gamme des enseignes, diversification vers loisirs/food). À cela s’ajoute l’ESG: la mise aux normes énergétiques accroît la désirabilité et rassure les prêteurs, ce qui se traduit par un coût du capital plus compétitif.

Comment transformer la demande locative en performance financière

La clé est de “monétiser” la pression locative. Lorsque la vacance baisse et que les enseignes se disputent les emplacements, les gestionnaires d’actifs peuvent arbitrer entre sécurisation d’un loyer facial plus élevé et allongement de la durée ferme. Les franchises internationales, prêtes à investir dans l’aménagement, acceptent souvent des loyers supérieurs contre une visibilité renforcée et des services additionnels (données de fréquentation, co-marketing, flexibilité sur les heures d’ouverture).

• 📊 Indexation: privilégier les baux avec indexation plafonnée mais réactive, pour lisser les cycles.
• 🔄 Reversion: profiter des renouvellements pour repositionner à la VLm, sans déstabiliser le mix.
• 🤝 Partenariats: accords de co-promotion pour augmenter le chiffre d’affaires par visiteur.
• 🔌 ESG utile: LED, GTB, solaire en toiture; capex qui réduit l’OPEX et attire les enseignes premium.
• 🧪 Test & learn: pop-up stores et baux flex pour pré-commercialiser des zones en mutation.

En somme, la tension locative est un allié puissant de la performance globale. Elle prépare la scène pour le prochain vecteur de demande: l’expansion des marques étrangères.

Le rôle des marques étrangères: accélérateur de demande et de valorisation

Selon Savills, l’activité des participants internationaux dans le retail européen reprend nettement. Les acteurs européens demeurent majoritaires (environ 56% des nouvelles ouvertures), mais la percée des enseignes américaines est notable: 25% de l’ensemble des nouvelles boutiques ouvertes en Europe, contre environ 14% un an plus tôt. Cette poussée s’explique par des facteurs macro et géopolitiques: tensions commerciales, prudence du consommateur aux États-Unis, et opportunité d’un marché européen plus prévisible, soutenu par un accord commercial UE–États-Unis signé en juillet.

D’autres nationalités renforcent la tendance. Les détaillants canadiens représentent environ 4% des nouvelles implantations internationales. Les marques chinoises, elles, se diversifient et choisissent des villes comme Berlin, Amsterdam ou Zurich pour réduire la dépendance au marché domestique. Cette diversité d’origines augmente la profondeur de la demande locative et stimule la compétition pour les meilleurs emplacements, ce qui favorise la liquidité et, à terme, la compression des rendements.

Traduire l’appétit des enseignes en stratégie immobilière

Pour les propriétaires, l’arrivée d’enseignes internationales permet de renforcer la résilience du chiffre d’affaires sur site. Les locataires globaux ont des stratégies marketing puissantes, des taux de transformation élevés et un pouvoir de destination qui attire des flux supplémentaires. L’enjeu est d’orchestrer un mix équilibré: une part d’enseignes internationales “locomotives”, combinées à des concepts locaux différenciants qui ancrent l’identité du lieu.

• 🌍 US brands: locomotives sur high streets, fortes dépenses média, engagement omnicanal.
• 🍁 Canada: segments sportswear/loisirs et F&B premium en hausse.
• 🐉 Chine: diversification des destinations, expériences retail tech-driven.
• 🇪🇺 Europe: socle majoritaire, ancrage local, formats adaptés aux marchés.
• 📌 Contrats: baux plus longs contre aménagements de qualité, clauses de performance.

Pour visualiser ces mouvements, la vidéo ci-dessous récapitule l’expansion des marques internationales et ses effets sur la demande locative et la tarification.

Idée-forces: plus la base de locataires internationaux est profonde, plus le patrimoine retail gagne en liquidité. Cette dynamique nourrit naturellement les arbitrages d’allocation pour l’année à venir.

Prévisions 2025 et stratégies d’allocation: arbitrer entre rendement, risque et liquidité

Les prévisions 2025 de Savills esquissent une trajectoire constructive: croissance des volumes au-dessus de la moyenne récente, pricing plus lisible, et compression des rendements progressive. Les parcs commerciaux et les grands centres premium devraient rester en tête pour la demande des investisseurs, tandis que les high streets top-tier capteront la prime de rareté. Côté financement, un assouplissement graduel des taux en Europe fluidifie les transactions core et core+, avec une sélection plus sévère sur les actifs secondaires nécessitant des capex lourds.

En France, plusieurs courtiers entrevoient un total d’investissements immobiliers pouvant retrouver la zone 19–20 Md€ cette année sur l’ensemble des classes d’actifs, ce qui rejaillit positivement sur l’immobilier commercial. La clé sera d’orchestrer les portefeuilles autour de trois axes: revenus immédiats, création de valeur ciblée et préparation de sortie. Pour les acteurs patrimoniaux, un biais retail park défensif est cohérent. Pour les institutionnels, les centres commerciaux dominants et liquides offrent des tickets importants qui justifient des lignes significatives.

Feuille de route pragmatique pour les investisseurs

La construction de portefeuille doit intégrer l’ESG non comme une contrainte mais comme un levier de performance et de liquidité. Les business plans gagnants combinent économies d’énergie mesurables, confort client et data retail (analyse des flux, conversion, dwell time). Les véhicules d’investissement (SCPI spécialisées, OPCI, club deals, voire SCI familiales pour certaines allocations) permettent d’adapter l’horizon, le risque et la fiscalité.

• 🛡️ Défensif: retail parks prime, baux étalés, exposition limitée aux capex.
• 🎯 Core+: centres dominants avec plan de remix enseignes et modernisation.
• 🚀 Value-add: actifs secondaires bien situés avec vacance “réparable”.
• ♻️ ESG: capex ciblés pour baisser l’OPEX et sécuriser la liquidité bancaire.
• 🧭 Gestion du timing: étaler les entrées pour capter la compression de yield.

Insight de pilotage: articuler les acquisitions autour d’une matrice “rendement courant vs potentiel de compression”, et définir des triggers de cession clairs. C’est la meilleure façon de convertir les tendances 2025 en performance tangible.

De l’analyse à l’exécution: structurer une opération retail gagnante pas à pas

Pour traduire les tendances Savills en résultats concrets, une méthode d’exécution disciplinée s’impose. Tout commence par la cartographie de la demande locative: qui sont les preneurs cibles, quelle est leur propension à payer, et quels formats privilégient-ils? Ensuite vient l’audit technique et ESG, préalable à tout business plan crédible. Enfin, la structuration financière doit rester agile pour tirer parti des fenêtres de marché.

CapNord Retail Fund a, par exemple, monté une opération sur un centre régional semi-dominant avec 12% de vacance. Hypothèse de travail: passer à 4–5% de vacance en 18 mois via ciblage d’enseignes internationales, transformation d’une galerie vieillissante en “food court” qualitatif, et optimisation énergétique (LED, GTB, récupération de chaleur). Les résultats attendus: hausse du revenu net de 15–20%, amélioration de la notation ESG, et multiple de sortie renforcé grâce à la liquidité accrue.

Check-list opérationnelle pour 2025

Pour guider les équipes, une check-list claire permet de gagner du temps et de réduire les risques. Les points ci-dessous synthétisent les étapes critiques, de l’identification d’opportunités à la sortie.

• 🗺️ Cartographier les zones à vacance < 3% et la pression des loyers.
• 🔍 Due diligence technique et ESG: obsolescence, coûts de mise à niveau, conformité.
• 🧾 Contrats: calibrer les baux (indexation, durée ferme, garanties) pour un cash-flow lisible.
• 🧮 Financement: sécuriser des lignes pour capex; covenants compatibles avec le plan.
• 🗂️ Asset management: remix enseignes, data trafic, évènements pour booster la fréquentation.
• 🏁 Sortie: critères de cession définis (DSCR, taux d’occupation, yield-on-cost).

Fil d’Ariane: la discipline d’exécution transforme des tendances sectorielles en résultats mesurables. Avec des objectifs et des seuils de décision clairs, chaque opération renforce la résilience du portefeuille.

Pourquoi la hausse de 16% des volumes est-elle importante pour les investisseurs retail ?

Parce qu’elle signale un retour durable de la liquidité et des capitaux institutionnels. En pratique, cela facilite les sorties, soutient la tarification des actifs de qualité et permet d’envisager une compression graduelle des rendements, surtout sur les retail parks, high streets prime et centres commerciaux dominants.

Quels formats d’immobilier commercial paraissent les plus porteurs en 2025 ?

Les retail parks pour le carry défensif et la gestion simple; les high streets prime pour la reversion et l’attrait des marques internationales; les centres commerciaux haut de gamme pour les volumes unitaires élevés et la liquidité recherchée par les institutionnels.

Comment capter la revalorisation locative sans accroître le risque ?

En combinant indexation maîtrisée, renouvellements ciblés à la valeur de marché, capex ESG à fort ROI et un mix enseignes équilibré. Des baux plus longs avec locataires solvables sécurisent le cash-flow tout en laissant un potentiel de reversion sur les emplacements les plus tendus.

Quel est l’impact de l’arrivée de marques américaines et asiatiques ?

Elle accroît la profondeur de la demande, dope la compétition pour les meilleurs emplacements et améliore la liquidité. Avec 25% des nouvelles ouvertures attribuées aux marques US et la diversification des marques chinoises, l’effet est une pression positive sur les loyers et, à terme, une compression des rendements.

Faut-il privilégier la dette ou les fonds propres pour financer en 2025 ?

La baisse graduelle des taux rend la dette plus attractive, mais la discipline reste primordiale. Un mix fonds propres/dette permettant de financer les capex et de respecter des covenants conservateurs est recommandé, avec des marges de manœuvre pour saisir des fenêtres de marché.

Anais Fontaine

Partie de zéro, Anaïs s’est formée seule avant d’acquérir plusieurs biens en colocation. Elle explore sans relâche les niches rentables et alternatives, partageant ses découvertes avec enthousiasme et franchise.