Le dispositif fiscal « Relance logement », aussi nommé « Jeanbrun », vise les investisseurs qui achètent pour louer. Son levier n’est pas une réduction d’impôt, mais un amortissement déductible des revenus fonciers, sous conditions de bien, de durée et de loyers. la bonne stratégie consiste à vérifier l’éligibilité du logement, puis à choisir le niveau de location qui fixe vos plafonds… et votre taux d’amortissement 🔎
Dispositif « Relance logement » : qui peut en bénéficier pour un investissement locatif ?
Le cadre cible d’abord les particuliers qui achètent un logement pour le louer. Sont aussi concernés les personnes morales non soumises à l’impôt sur les sociétés, si les loyers relèvent des revenus fonciers.
Le calendrier compte : les acquisitions éligibles se situent entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, pour une mesure prévue sur trois ans. La logique politique est limpide : remettre des biens sur le marché locatif, alors que l’objectif affiché vise 400 000 constructions par an et 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030. Le point à garder en tête : sans projet locatif solide, l’avantage fiscal reste théorique.
Avant de se projeter sur l’amortissement, une question tranche tout : le logement est-il éligible ? C’est l’étape suivante.
Logements éligibles au dispositif « Relance logement » : neuf, VEFA, ancien avec travaux
Premier filtre : le bien doit se situer dans un immeuble d’habitation collectif. Une maison individuelle, même louée à l’année, sort du périmètre.
Ensuite, plusieurs configurations entrent dans le champ. Le neuf est visé, dont l’achat en VEFA, ou la construction par le bailleur. L’ancien peut aussi passer, mais à condition que l’opération ressemble à une vraie remise à niveau, pas à un simple rafraîchissement.
Ancien : le seuil de travaux et l’enjeu du DPE
Dans l’ancien, l’éligibilité dépend souvent du volume et de la nature des travaux. Pour une opération d’amélioration, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, ce qui change le plan de financement et le calendrier.
Pour une réhabilitation lourde, la performance énergétique devient centrale, avec un objectif de DPE A ou B. Un cas fréquent sur le terrain : un appartement classé E acheté “bien placé”, puis rénové en profondeur (isolation, menuiseries, chauffage). Le gain fiscal ne compense pas un chantier mal tenu ; il accompagne un projet maîtrisé.
Une fois l’actif jugé compatible, le dispositif impose une discipline locative. C’est souvent là que les erreurs coûtent cher ⚠️
Conditions de location « Relance logement » : durée, résidence principale, plafonds et interdictions
le principe est simple : le logement doit être loué nu et servir de résidence principale. La durée minimale est de neuf ans, ce qui impose de penser le bien comme un actif long terme, pas comme une opération opportuniste.
En VEFA, une règle de tempo s’ajoute : la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement, ou, si elle est plus tardive, après l’acquisition. Dans la pratique, un mois perdu entre livraison et relocation peut suffire à fragiliser le dossier si la trace documentaire est mauvaise.
Plafonds de loyers et de ressources : choisir son niveau de location
Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources, selon le segment retenu : intermédiaire, social ou très social. Plus l’effort locatif est fort, plus le taux d’amortissement monte.
Un fil conducteur aide à visualiser : Léa et Karim achètent un T2 en collectif, proche d’un bassin d’emploi. Ils hésitent entre l’intermédiaire et le social. La première option sécurise une demande large, la seconde augmente l’amortissement mais réduit le loyer potentiel. La bonne décision se prend avec un tableau de charges et une vacance réaliste, pas avec une intuition.
Locations interdites : éviter la « location familiale » qui fait tomber l’avantage
Le texte bloque les locations à certaines personnes : un membre du foyer fiscal, un parent ou allié jusqu’au deuxième degré, et, selon les cas, des personnes liées à une société propriétaire. L’objectif est clair : empêcher une mise en location de complaisance.
Le réflexe utile : garder une trace du respect des conditions (avis d’imposition du locataire pour les ressources, bail, justificatifs). Un dossier propre protège en cas de contrôle.
- 🧾 Vérifier que le logement est en habitat collectif et que l’opération entre dans la fenêtre 2026-2028
- 🏗️ En ancien, chiffrer des travaux ≥ 30 % du prix et sécuriser les devis avant signature
- 🌡️ En réhabilitation lourde, viser un DPE A ou B avec preuves (audit, factures, attestations)
- 📅 Anticiper la mise en location dans les 12 mois après achèvement en VEFA
- 🚫 Écarter toute location à un proche interdit, même “temporaire”
Reste la mécanique fiscale : elle change la lecture du cash-flow, car l’avantage passe par les revenus fonciers et le déficit 🔧
Amortissement « Relance logement » : comprendre l’avantage fiscal et ses limites
Le cœur du dispositif repose sur une déduction qui vient réduire les revenus fonciers. Le gain dépend donc de votre situation (niveau de loyers, charges, intérêts, autres revenus fonciers), et du respect des règles de location.
Dans le neuf, l’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, afin d’exclure la valeur du terrain. Le dispositif prévoit un plafond allant jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an, avec un impact direct sur la base taxable.
Taux d’amortissement selon le niveau de location
Les taux varient selon l’effort demandé sur le loyer. La logique est progressive : plus le loyer est encadré, plus la déduction est forte. Ce barème change la comparaison entre “loyer plus haut” et “impôt plus bas”.
| Segment de location | Taux d’amortissement annuel | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Intermédiaire 🏙️ | 3,5 % | Loyers plafonnés, équilibre souvent recherché entre demande et fiscalité |
| Social 🤝 | 4,5 % | Encadrement plus strict, arbitrage plus sensible sur la rentabilité nette |
| Très social 🧩 | 5,5 % | Plafonds renforcés, avantage fiscal plus haut, gestion locative à anticiper |
Charges déductibles et déficit foncier : l’effet “ciseaux” à surveiller
En plus de l’amortissement, le bailleur déduit les charges de location : travaux éligibles, intérêts d’emprunt, taxe foncière, et dépenses courantes liées au bien. L’addition peut créer un déficit foncier.
Ce déficit peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Exemple concret : un investisseur finance un appartement avec crédit, cumule intérêts et travaux la première année, et “efface” une partie de son imposition sur salaires. L’insight à garder : le dispositif récompense les dossiers où le financement, les travaux et la mise en location sont verrouillés dès le départ ✅
J’ai passé dix ans entre une étude notariale parisienne et un cabinet de courtage indépendant avant de basculer dans le journalisme spécialisé. Diplômée en droit notarial et formée à la gestion de patrimoine, je coordonne la ligne éditoriale et veille à la rigueur des comparatifs.
