Des appartements neufs accessibles dès 134 000 € dans l’un des quartiers les plus prisés et coûteux…

Le promoteur Perl lance une opération immobilière singulière au 69 rue Jacques-Louis Hénon, sur le plateau de la Croix-Rousse. Treize logements sont proposés à la vente en nue-propriété, avec un ticket d’entrée à 134 000 € pour un studio. Une opportunité à considérer dans un arrondissement où le prix moyen dépasse 5 200 €/m².

Cette annonce intervient dans un contexte où l’accession à la propriété devient de plus en plus ardue. Le dispositif retenu permet pourtant de réduire le coût d'achat d’environ 37 %, en contrepartie d’une mise à disposition du bien à un bailleur social pendant dix-sept ans. Décryptage d’une opération qui pourrait changer la donne.

Un projet immobilier neuf au cœur de la Croix-Rousse

La future résidence s’implante face au square Gustave-Auguste Ferrié, entre métro et commerces. Les habitations seront accessibles à 200 mètres de la station « Hénon » de la ligne C, et à moins de 100 mètres de plusieurs arrêts de bus. Cette accessibilité constitue l’un des atouts majeurs du programme pour de futurs propriétaires ou investisseurs.

Le quartier de la Croix-Rousse, avec ses pentes et son plateau, reste l’un des plus demandés de Lyon. Les appartements neufs y sont rares, et la plupart des biens anciens affichent des prix élevés. Ce projet apporte donc une offre nouvelle dans un secteur où l'offre locative est tendue.

Une localisation pensée pour la vie quotidienne

Au-delà de la desserte en transports, la rue Jacques-Louis Hénon bénéficie d’un environnement calme et arboré. Le Mur des Canuts se situe à seulement 350 mètres, ce qui permet aux résidents de flâner dans un secteur chargé d’histoire.

Le quartier dispose également de marchés, de crèches et de nombreuses écoles. Cette mixité sociale et fonctionnelle renforce l’intérêt d’un achat appartement dans ce secteur, que ce soit pour y vivre ou pour préparer un investissement locatif à moyen terme.

La nue-propriété, un levier pour un prix attractif

Comment expliquer des prix inférieurs de 37 % à ceux du marché ? Le mécanisme repose sur le démembrement de propriété. Le futur acquéreur devient nu-propriétaire : il possède le logement, mais sans pouvoir l’occuper ni le louer pendant une durée de dix-sept ans. En contrepartie, l’usufruitier – ici le bailleur social Grand Lyon Habitat – assure la gestion locative et l’entretien courant.

Pendant cette phase, l’acheteur n’a aucun revenu locatif, mais il n’a pas non plus de charges de copropriété à supporter, puisque l’usufruitier s’en occupe. À l’issue du démembrement, le propriétaire récupère la pleine propriété, sans avoir à verser un centime supplémentaire. Ce montage permet d’acquérir un logement avec un apport initial plus faible que dans une acquisition classique.

Les avantages de ce dispositif pour un achat malin

La nue-propriété séduit particulièrement les investisseurs qui préparent leur retraite ou qui souhaitent transmettre un patrimoine. Le prix d’acquisition étant réduit, les droits de donation ou de succession sont calculés sur une base plus faible.

Ce type de montage se développe depuis quelques années, mais reste encore confidentiel. Perl l’associe ici à un programme immobilier de qualité, ce qui n’est pas courant. La demande est donc forte, et les treize logements risquent de trouver preneurs rapidement.

• 🏠 Réduction immédiate : de 30 à 40 % par rapport au prix du marché
• 🛠️ Aucun frais d’entretien : le bailleur prend en charge les réparations et le syndic
• 📆 Échéance connue : la pleine propriété est acquise au bout de 17 ans
• 📉 Pas d’impôt foncier pendant la période d’usufruit (selon les conditions)
• 🔒 Cadre sécurisé : un bailleur social unique garantit la gestion du bien

Seul bémol : pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien ni le mettre en location. Ce choix financier exige donc une vision patrimoniale à long terme.

Une résidence moderne et sécurisée

La résidence, conçue par le cabinet SOHO Architecture, proposera des studios, des deux pièces et des T4. Chaque logement – à l’exception des studios – disposera d’une place de stationnement en sous-sol, un confort rare dans le quartier.

Le cahier des charges inclut également un système de contrôle d’accès Vigik, un visiophone, des locaux à vélos, un ascenseur pour les voitures et un espace paysager avec un cheminement piétonnier. Une résidence moderne qui devrait répondre aux exigences des futurs habitants.

Des prestations complètes pour un confort de vie

Le programme prévoit des matériaux de qualité avec une isolation phonique renforcée et des menuiseries performantes. Le caractère paysager de la parcelle contribue à créer une atmosphère verdoyante, assez inattendue à quelques pas du centre-ville.

Pour les familles, la présence d’emplacements de stationnement est un atout indéniable. Le quartier de la Croix-Rousse étant l’un des plus denses de Lyon, trouver une place est un casse-tête quotidien. Ici, la vente immobilière inclut donc un stationnement sécurisé, ce qui revalorise le bien à long terme.

Quel budget prévoir pour cette opération ?

L’annonce initiale évoque un prix de 134 000 € pour un studio. Les autres typologies – T2, T3, T4 – seront évidemment plus chères, mais toujours dans une fourchette environ un tiers inférieure aux prix pratiqués en pleine propriété.

Le prix moyen de l’arrondissement atteint 5 242 €/m² pour un achat classique. À titre de comparaison, un studio de 25 m² coûterait autour de 131 000 € en pleine propriété, sans négociation. Avec le mécanisme de la nue-propriété, le même bien peut être acquis aux alentours de 83 000 €. Une différence qui peut sembler difficile à croire, mais qui est liée à la durée du démembrement.

La livraison est annoncée pour le deuxième trimestre 2029. Les acquéreurs ont donc le temps de préparer leur financement, d’autant que les banques sont de plus en plus réceptives à ce type de montage quand il est bien documenté.

Une stratégie d’investissement à étudier de près

Le profil type de l’acheteur ? Des quadragénaires qui souhaitent se constituer un patrimoine pour leur retraite, mais aussi des parents qui veulent loger leurs enfants à moindre coût à la fin du démembrement.

Le fait que le bien soit confié à un bailleur public comme Grand Lyon Habitat réduit les risques d’impayés et de vacance locative. Pendant dix-sept ans, le loyer est perçu par l’usufruitier, mais le nu-propriétaire a l’assurance que son actif est entretenu.

Pour les plus jeunes, l’investissement en nue-propriété peut paraître contraignant. Cependant, les annonces de ce type restent rares dans un quartier prisé. Il faut donc se positionner rapidement si l’on souhaite bénéficier de ce coup de pouce sur le prix.

Le marché immobilier lyonnais demeure sous tension, et les programmes neufs accessibles sont rares. Cette opération du 69 rue Jacques-Louis Hénon, avec ses treize logements et son prix attractif, incarne une nouvelle manière de contourner les obstacles financiers de l’achat appartement.

Reste à vérifier les conditions précises du démembrement, notamment en matière de durée et de récupération du bien. Le promoteur se montre transparent, mais il faudra étudier chaque document avec attention.

Les projets comme celui-ci pourraient bien se multiplier dans les années à venir, tant ils répondent à des besoins sociaux et économiques. Pour l’heure, les futurs propriétaires n’ont pas besoin de se précipiter, mais une certaine hâte s’impose face à la rareté de l’offre.

Mia Garnier

J’ai passé dix ans entre une étude notariale parisienne et un cabinet de courtage indépendant avant de basculer dans le journalisme spécialisé. Diplômée en droit notarial et formée à la gestion de patrimoine, je coordonne la ligne éditoriale et veille à la rigueur des comparatifs.